Det handler både om de langsiktige grepene i kommuneplanens arealdel, og om de kortsiktige mulighetene som allerede finnes i byggesaker, dispensasjoner og mindre reguleringsendringer. Begge deler er viktig.
Kommuneplanens arealdel er dimensjonerende for hvor og hva som kan bygges. Men det er markedet som er styrende for hva som faktisk blir bygget. Skal Tromsø lykkes bedre, må disse virke sammen.
Her er noen konkrete tiltak Næringsforeningen i Tromsøregionen mener Tromsø kommune selv kan ta tak i.
Sikre flere realistiske arealer for boligbygging
Det kan ta mange år fra et område avsettes i arealplanen til folk faktisk kan flytte inn. Derfor må kommunen sikre tilstrekkelig handlingsrom for framtidig boligbygging. Næringsforeningen mener områder som Slettelva, Hamna, Radiomasta og Eidkjosen fortsatt må ligge inne som mulige framtidige boligområder.Samtidig må kommunen ha et mer realistisk bilde av dagens boligreserve. I kommuneplanarbeidet har kommunen vist til en betydelig boligreserve. Problemet er at deler av denne reserven ikke er reell. Noen prosjekter er under ny regulering. Noen er avhengige av infrastruktur som ikke er på plass. Noen ligger i områder der det er svært usikkert om markedet kan absorbere det volumet kommunen legger til grunn. Andre prosjekter er ført opp som ferdigregulerte, selv om de i praksis krever ny regulering.
Dersom kommunen overvurderer boligreserven, risikerer vi å undervurdere behovet for nye boligområder. Da kan politikerne ende opp med å ta beslutninger basert på et bilde av boligmarkedet som ser bedre ut på papiret enn det gjør i virkeligheten.
Kommunen bør derfor revidere boligreserveberegningen i tett dialog med lokale utbyggere og eiendomsaktører. Det er de som kjenner prosjektene, markedet, kostnadene og hindringene best.
Ta innbyggernes boligønsker på alvor
I forbindelse med boligstrategien i 2023 gjennomførte Tromsø kommune en boligpreferanseundersøkelse med over 3200 respondenter. Det er et svært godt kunnskapsgrunnlag, og det bør brukes mer aktivt i boligpolitikken.Undersøkelsen viste blant annet at mange fortsatt ønsker seg eneboliger eller boliger med flere av de samme kvalitetene som eneboligen tilbyr. Samtidig ser vi at utviklingen i boligbyggingen i stor grad går i retning av mindre leiligheter. Det betyr ikke at vi skal slutte å bygge leiligheter. Fortetting er nødvendig, og Tromsø trenger flere boliger i ulike størrelser og prisklasser. Men kommunen må i større grad ta utgangspunkt i hva folk faktisk ønsker å bo i, og hvor de ønsker å bo.
Gjør småskala fortetting enklere
Mange snakker varmt om fortetting. Det er bra. Men fortetting betyr ikke bare store leilighetsbygg langs hovedveiene. Den mest effektive fortettingen skjer ofte gjennom mindre og mer skånsomme prosjekter: tomannsboliger, firemannsboliger, rekkehus, små leilighetsbygg og deling av store tomter. Denne typen prosjekter kan gi boliger folk faktisk etterspør, og møter ofte mindre lokal motstand enn store utbyggingsprosjekter.Likevel behandles slike prosjekter ofte gjennom et plansystem som er laget for langt større utbygginger. Det gjør at mindre fortettingsprosjekter kan bli unødvendig tidkrevende, kostbare eller krevende å realisere.
Kommunen bør derfor se på hvordan mindre fortettingsprosjekter i etablerte boligområder kan behandles raskere og mer forutsigbart. Der det allerede finnes vei, vann, avløp og skolekapasitet, bør kommunen i større grad kunne åpne for mindre prosjekter gjennom dispensasjon, mindre reguleringsendringer eller forenklet behandling.
Dette gjelder særlig i områder som i praksis ligger som naturlige utvidelser av eksisterende boligområder, men som i dag er avsatt til landbruk, natur, friluftsliv og reindrift. Kommunen bør kunne skille mellom større arealinngrep og mindre, naturlige utvidelser som kan bidra til flere boliger på kortere sikt.
Prioriter gjennomføring, og gjør rekkefølgekravene mer forutsigbare
En reguleringsplan skaper ingen boliger før prosjektet faktisk blir realisert. Næringsforeningen har de siste månedene vært i dialog med kommuneadministrasjonen om arbeidet med gjennomføringsstrategier, slik at det skal bli enklere å bygge ut. Dette arbeidet mener vi er svært viktig. Med gjennomføringsstrategier mener vi blant annet at krav, kostnader og forventninger må avklares tidligere i prosessen. Det handler også om mer forutsigbare rekkefølgekrav og bedre modeller for hvordan nødvendig infrastruktur kan finansieres og gjennomføres.Nødvendig infrastruktur skal selvsagt på plass. Men dersom kravene blir for omfattende for tidlig, eller kostnadene blir for uforutsigbare, risikerer vi at gode boligprosjekter stopper opp før de kommer i gang. Kommunen bør derfor gjennomgå dagens praksis for rekkefølgekrav og vurdere om enkelte krav kan fases inn over tid, løses gjennom samarbeid mellom flere prosjekter eller organiseres på andre måter. Målet må være å sikre nødvendig kvalitet og infrastruktur, uten å gjøre gode boligprosjekter ulønnsomme.
Gjør det enklere å omgjøre bygg til boliger
Tromsø har allerede bygninger og arealer som kan utnyttes bedre. Flere aktører har pekt på at det i dag kan være krevende å omgjøre kontorlokaler og andre næringsbygg til boliger, selv når dette framstår som den beste løsningen, hvor det seneste eksempelet er Kræmer eiendom.Kommunen bør derfor se på hvordan regelverk og praksis kan bli mer fleksible, slik at eksisterende bygg i større grad kan bidra til å dekke boligbehovet. Den mest bærekraftige kvadratmeteren er ofte den som allerede er bygget. Transformasjon av eksisterende bygg kan gi flere boliger raskere, samtidig som vi utnytter arealene bedre.
Skaff bedre kunnskap om korttidsutleie
Korttidsutleie trekkes ofte fram som en viktig årsak til presset i boligmarkedet, og det påvirker boligtilgangen i Tromsø. Men i dag mangler vi et godt kunnskapsgrunnlag for å vite hvor stor effekten faktisk er.Tall som brukes i debatten inkluderer ofte alle boliger som har vært annonsert på Airbnb i løpet av et år. Da teller man også boliger som hovedsakelig brukes av eierne selv, men som leies ut sporadisk i helger, ferier eller når eierne er bortreist.
Dersom kommunen vurderer ytterligere reguleringer av korttidsutleie, må dette skje på grunnlag av kunnskap og fakta, og ikke antakelser. Vi trenger et bedre bilde av hvor mange boliger som faktisk er tatt ut av det ordinære boligmarkedet, og hvilke tiltak som faktisk vil ha effekt. Reguleringer må treffe presist. Ellers risikerer vi å innføre tiltak som gir liten effekt på boligmarkedet, men store konsekvenser for private husholdninger og reiselivsnæringen.
Bygg videre på den positive dialogen
Selv om vi langt fra er enige med kommunen i alle spørsmål, opplever vi at dialogen mellom næringslivet og kommunen har blitt bedre de siste årene. Det gjennomføres jevnlige dialogmøter, og vi opplever større vilje til å lytte til innspill fra næringslivet.Et konkret eksempel er kommunens håndtering av gebyr ved mva-refusjon i utbyggingsavtaler nå i vinter. Etter dialog med næringen har kommunen redusert gebyret fra 20 til 5 prosent. Det bidrar til mer forutsigbare rammevilkår for utbyggingsprosjekter i Tromsø. Nå i juni skal også kommunepolitikerne behandle saken om å redusere byggesaksgebyrene. Kommunen har også en aktiv rolle i byutviklingskonferansen Hjerterom for byrom, samt på andre møtearenaer.
Dette løser ikke boligutfordringene alene. Men det viser at dialog, samarbeid og vilje til forbedring kan gi konkrete resultater.
Det er nettopp denne arbeidsformen vi bør bygge videre på i boligpolitikken. Tromsø trenger flere boliger, og vi tror de beste løsningene finnes når politikere, administrasjon, næringsliv, utbyggere og statlige myndigheter jobber godt sammen. Lykkes vi med det, kan Tromsø få en boligpolitikk som både svarer på innbyggernes behov og styrker byens attraktivitet som regionhovedstad.