Fag

Vurde­ring av ris­iko ved verd­set­telse av inv­est­erings­eien­dom

Et eiendomsfond og en eiendomsutvikler kan ha meget ulik fremgangsmåte for kalkylene sine, men alle har et tallgrunnlag å forholde seg til. Teorien sier mye om ulike metoder for verdivurdering. Samtidig har tidligere studier indikert at markedet for investeringseiendom i Norge er lite transparent.
Torsdag, 28 april, 2016 - 08:00

Med bakgrunn i dette er det ønskelig å se nærmere på kildene som blir brukt for informasjon i Norge og hvordan grunnlaget legges inn i verdivurderingene. Dette kan ha betydning for resultatet og ikke minst muligheten for å sammenligne to ulike verdivurderinger. Utfordringen rundt dette er ikke spesiell for Norge, men det har allerede gått en prosess på dette i flere andre land. Resultatet er at det har kommet uavhengige standarder som skal sikre kvalitet og objektiv verdivurdering. Problemstillingen er imidlertid:

1. Hvilke likheter og ulikheter finnes mellom norske aktorer innen verdivurdering av investeringseiendom?

2. Hvor hentes tallgrunnlaget til beregningen?

3. Hvordan legges risiko inn i beregningene?

4. Hvor langt har bruken av internasjonale standarder kommet i Norge?

En verdivurderer jobber ofte for selger/eier med mål om å finne det nærmeste estimat på markedsverdien til eiendommen. Verdivurderer har dermed god tilgang til nødvendig informasjon rundt dagens situasjon som eksisterende leiekontrakter, teknisk tilstand, etc. Informasjon for fremtiden må estimeres. Derfra bør verdivurderer kunne vurdere hvilke verktøy som er egnet i forskjellige tilfeller. For eksempel kan det for et kontorbygg lønne seg å se på inntekter, mens det for en handelseiendom kan være lurt å se på omsetning. Vi har ikke noen standard i dag som legger opp til hvilken metode som skal brukes, men det stilles høye krav til dokumentasjon av forutsetninger og etterprøvbarhet. Ulike sertiseringer, som RICS og REV, stiller også krav til utdanning og erfaring hos verdivurderer. Uten verdivurdering ville ikke investorer vært klar over eiendommens verdi. Dette kunne ført til feil investeringer, mangel på midler til nødvendig vedlikehold og overbelånte eiendommer som blir svært sårbare for svingninger i markedet. Under finanskrisen i 2007 opplevde flere investorer at det ikke var mulig å realisere eiendom i en tid det var behov for å frigjøre kapital. Lånerentene steg, og betalingsevnen hos leietagere sank.

Dermed gikk netto fortjeneste ned. Med god fokus på verdivurdering, vil det være mulig å forutsi markedet bedre og ha et realistisk forhold til investeringen.

MARKEDET FOR INVESTERINGSEIENDOM

Hvem investerer i eiendom, og hvorfor blir dette gjort? Denne forståelsen er nødvendig for å gå inn på forskningsspørsmålet om risiko i en verdivurdering. Dette har igjen betydning for valgene og forutsetningene som legges til grunn. Hva som utgjør eiendommens markedsverdi kan igjen utdypes tydeligere med teori.

Fire kriterier må oppfylles for å oppnå økonomisk verdi;

• Bruksverdi – Potensielle brukere må ha nytte av produktet

• Begrenset tilgang – Ikke nødvendigvis stor mangel, men det er heller ikke ubegrenset tilgang

• Etterspørsel – Markedet må ha et behov for produktet

• Mulighet for å overføre – Produktet må kunne bytte eier

For investeringseiendom vil alle disse kriteria være oppfylt til en viss grad. Dermed vil den økonomiske verdien av investeringseiendom være der tilbud og etterspørsel møtes. Videre vil eiendommens verdi være lik rettighetene til å motta inntekter og/eller kapital i fremtiden. Eiendommens verdi vil øke, jo bedre den tilfredsstiller de fire kravene over.

Denne artikkelen fokuserer på norsk praksis, men en global vinkling viser at tilbud og etterspørsel krysser landegrenser. Oppdrag fra utenlandske aktører som ser etter eiendom i Norge, kan også stille andre krav til verdivurderingen. For eksempel er det ikke gitt at en tysk aktør har samme tolkning av ordet markedsverdi som norske aktører. Flere utenlandske fond og eiendomsselskaper eier i dag eiendom i Norge og markedet styres i prinsippet av global tilbud og etterspørsel. Japan, Storbritannia og USA er de desidert største markedene for investeringseiendom med til sammen 60% prosent av det globale markedet.

I følge IPD har Norges andel i det globale eiendomsmarkedet økt fra 0,89 til 1,0 %, fra 2010 til 2012, basert på markedsverdi. At Norge er lite har for øvrig ingen sammenheng med ytelsen til investeringene (IPD, 2012).

ET TRANSPARENT MARKED

Et transparent marked betyr at stor grad av informasjon rundt eiendomsmarkedet er tilgjengelig. I verdivurdering av investeringseiendom kreves det stor tilgang på informasjon, og tilgangen avhenger av hvor transparent markedet er. Kvaliteten på arbeidet blir uansett ikke bedre enn datagrunnlaget som er lagt til grunn. Investeringseiendom som aktivaklasse er ofte mindre transparent enn aktivaklassene det sammenlignes med, som aksje- og obligasjonsmarkedet. Hovedårsaken til dette er den relativt lave omsetningen av eiendom og tilgangen til informasjon ved hver transaksjon. Med høyere fokus på standardisering av verdivurdering vil også etterspørselen etter slike data øke, dette fordi de nye standardene stiller krav til kvalitetssikring av informasjonen som brukes i verdivurderinger. I hvor stor grad internasjonale standarder har betydning for verdivurdering i Norge ble undersøkt i masteroppgaven til Aleksander Gukild (2011). Han gjorde en spørreundersøkelse blant norske aktører som jobber med verdivurdering. Denne undersøkelsen inneholdt påstanden: «Internasjonale eiendomsstandarder er av økende betydning for det globale markedet». Mottakerne skulle si seg enig på en skala fra 1-10. Gjennomsnittet på 6,0 indikerer en økende grad av dette i Norge. Samme spørreskjema inneholdt påstanden «Norske verdivurderere har stor kunnskap om internasjonale standarder» og hvor gjennomsnittet ble 4,0. Resultatet indikerer med det en økende grad av internasjonal standardisering, som aktørene i Norge bør innstille seg på. Gukild forespurte 25 aktører, og fikk gjennomført intervju med 16.

MARKEDSUNDERSØKELSE

Undersøkelsen ble gjort i form av dybdeintervjuer. Totalt ble det gjennomført 7 intervjuer i løpet av april 2014. I forkant ble det utformet en intervjuguide som ble fulgt under alle intervjuene. Personene som møtte til intervju jobbet direkte med verdivurderinger og/eller tallmateriale for disse. Det er valgt aktører av ulik størrelse, og med ulik posisjon i markedet for å etterligne fordelingen i det norske markedet. I utvalget var 5 bedrifter rådgivere som tilbyr verdivurdering som en tjeneste og 2 bedrifter på eiersiden.

DISKONTERT KONTANTSTROMSANALYSE

Av de 7 aktørene så svarte 6 at de som oftest brukte diskontert kontantstrømsanalyse (DKA) som metode for verdivurderingen. Dette samsvarer med tidligere studier i både Norge og Sverige. Alle, med unntak av en aktør, brukte normalt 10 år som horisont på analysen. At ulike aktører bruker samme horisont gjør det i større grad mulig å sammenligne ulike verdivurderinger. Horisonten justeres om det er faktorer som tilsier dette, som for eksempel lengde på gjeldende leiekontrakter. Valget av horisonten kan ha stor påvirkning på verdien, så det kan være en god øvelse å prøve ulik horisont i modellen. Jo lengere horisont, jo mindre betydning vil byggets restverdi ha på grunn av diskonteringsrenten. Håndteringen av byggets restverdi var noe som varierte blant aktørene. En aktør var konsekvent på at exit-yield var lik dagens avkastningskrav, og andre aktører justerte verdien etter egne analyser av markedet. I teorien anbefales det ofte å bruke en høyere exit-yield, på for eksempel et prosentpoeng, for å ta høyde for usikkerheten som er knyttet til kontantstrømmen frem i tid. I tillegg tas det da høyde for vanskelighetene med å finne rett kjøper på gitt tidspunkt. En annen grunn til å bruke et høyere avkastningskrav, er at bygningens alder øker og bygningsmassen vil være i teknisk dårligere stand enn ved anskaffelse. Samtidig kan det også være større kostnader forbundet med leietakertilpasninger i eldre bygg, som ofte er mindre fleksible. Jo lengere horisont på DKA, jo større usikkerhet vil det ligge i restverdien. Exit-yield bør derfor reflektere byggets tilstand på et gitt fremtidig tidspunkt.

TALLGRUNNLAG FOR VERDIVURDERING

Under intervjuene ble det henvist til flere kilder som brukes av hele utvalget. Alle kildene gir opplysninger om oppnådde leiepriser og avkastningskrav i transaksjoner. Samtidig mangler de opplysninger om bygningstype, standard, parkering, etasje, felleskostnader, lengde/vilkår for leiekontrakten og eventuell påslag som ligger i leien. Alle respondentene nevnte også at de foretok ringerunder til meglere for å få utdypende informasjon. En gjennomgang av de felles kildene viser at markedsleie og avkastningskrav ved en transaksjon står i fokus. Eierkostnader og oppnådd avkastning er ikke nevnt i stor grad. Finanstilsynet ga ut en rapport i 2010 som beskrev eiendomsmarkedet i Norge som lite transparent. Fire av aktørene nevnte at det er utfordrende å finne riktig markedsleie for mange eiendommer. Om vi ser på andre land som Storbritannia og USA så rapporteres disse tallene mer åpent.

PLASSERING AV RISIKO

Svarene i undersøkelsen viser at risiko hovedsakelig er plassert i avkastningskravet. For leiepriser blir forventet verdi lagt direkte inn i kontantstrømmen. Funnene samsvarer med rapporten til Finanstilsynet, men de anbefaler at så mye som mulig av eiendomsspesifikk risiko flyttes til kontantstrømmen. Dermed vil det være enklere å sammenligne verdivurderinger. Finanstilsynet anbefaler videre at aktørene i bransjen sammen kommer med anbefalinger om hvordan dette endres. I dag er det opprettet et felles forum som arbeider med implementering av dette. Under intervjuene oppga flere aktører at avkastningskravet ble hentet fra sammenlignbare eiendommer. Disse kan være verdivurdert av andre aktører, og det er ikke gitt hva som er tatt hensyn til i avkastningskravet som det sammenlignes med. For eksempel om anbefalingen til Finanstilsynet skulle blitt fulgt, så ville mer risiko ligget i kontantstrømmen. Det ville igjen ført til at avkastningskravet kunne vært mindre.

BRUKEN AV INTERNASJONAL STANDARDVERK

I utvalget til undersøkelsen svarte 3 aktører at de forholder seg til et internasjonalt standardverk. I dette tilfelle var det RICS og REV. De 3 aktørene som brukte dette kurset de ansatte som jobbet med verdivurdering, og forholdt seg til standarden i arbeidet ut fra etterspørsel i fra utenlandske aktører. Det blir uansett spennende å se om etterspørselen fra utenlandske investorer er nok til å dra dette i gang i Norge. Norges TakseringsForbund har allerede startet et tett samarbeid med TEGoVA (REV) og dette kan være med på å styre hva som blir mest utbredt her til lands. Samtidig er RICS stort i England, Sverige og Danmark, men ikke like utbredt i Norge som TEGoVA og REV.

KONKLUSJON

Undersøkelsen bekrefter at nåverdiberegning er den desidert mest brukte metoden for verdsettelse av investeringseiendom. Fordelen med denne er at det er enklere å sammenligne ulike verdivurderinger. Studiet har vist flere kilder til informasjon som gir statistikk på markedsleie knyttet til områder. Statistikken er hovedsakelig for Oslo, men også noe for de andre store byene i Norge. Jones Lang LaSalle indikerer at eiendomsmarkedet i Norge er lite transparent på dette området. Noe av årsaken til dette er at selv om statistikken er laget av et stort utvalg, så mangler det informasjon som lengde på kontrakt, standard, etasje, osv. Tilgangen på sammenlignbare kontrakter er derfor liten. Som løsning på dette har flere bedrifter opparbeidet sin egen database og kontaktnett. Dette kan igjen føre til at forutsetningene for verdivurderingen ikke er tilgjengelig for alle. Undersøkelsen indikerer videre at aktørene i Norge hovedsakelig legger risiko i avkastningskravet. Kostnadene som er estimert, i for eksempel teknisk Due Diligence, legges ofte direkte inn i kontantstrømmen. Det samme gjelder for estimater på leietagertilpasninger.

Emneord: 
Digitaliseringslab skal bidra til å skape diskusjon rundt temaet digitalisering, dele erfaringer, samt gi konkrete faglige råd om hvordan man kan utvikle virksomheten med nye forretningsmodeller, tjenester og produkter. Dette er et tilbud som passer de som lurer på hvilke muligheter og utfordringer fremtiden vil by på. Du vil få innblikk i digitaliseringstrender og endrede rammebetingelser som følge av innføringen av ny teknologi.
Tirsdag, 6 november, 2018 - 12:30
Operasjon Dagsverk er en solidaritetsaksjon av, med og for ungdom. Det jobbes inn 20-25 millioner kroner hvert år på OD-dagen av ungdomsskoleelever og elever på VGS. "Du har ikke et liv uten frihet til å leve", som er årets tittel, støtter palestinsk ungdom mellom konflikten Israel og Palestina. I år har jeg valgt å jobbe her på Kystens Hus, hos Næringsforeningen.
Torsdag, 1 november, 2018 - 12:55
Tromsø kommune har stilt seg bak initiativet vårt om å skape 2000 nye private arbeidsplasser innen 2022, og inviterte i oktober Næringsforeningen i Tromsøregionen med sine fagråd inn til rådhuset med ett mål for øye; å lære mer om hverandres utfordringer.
Søndag, 14 oktober, 2018 - 15:13
Onsdag åpnet vi Næringslivets Hus for å samle ledere fra små og mellomstore bedrifter til et frokostseminar for å fortelle forskere fra UiT om sin arbeidshverdag.
Fredag, 12 oktober, 2018 - 08:07
Regjeringens forslag til statsbudsjett legger vekt på å holde finanspolitikken rolig ved ikke å legge føringer for rentebane og kronekurs. Selv med stabile finanspolitiske rammer, er det likevel flere avgifter som begrenser vekst i næringslivet. Disse må også adresseres skal vi nå vårt potensial.
Torsdag, 11 oktober, 2018 - 10:27
Handelshøgskolen ved UiT og næringslivet skal samarbeide om forskning for bedre ledelse av små og mellomstore bedrifter i nord.
Mandag, 1 oktober, 2018 - 15:58
Styret i Næringsforeningen i Tromsøregionen har hentet inn nye krefter.
Onsdag, 26 september, 2018 - 09:22
Nå styrker vi vårt samarbeid med Karriere.no som leverer denne tjenesten. Vi ønsker å gir våre medlemmer muligheten til å synliggjøre både ledige og fremtidige stillinger gjennom våre kanaler og på www.karriere.no. Alle bedrifter får uten kostnad tilgang å vise sine jobbmuligheter. Vi håper alle bedrifter i regionen benytter seg av denne muligheten. Engasjer deg og bidra til ytterligere å løfte frem hvilke muligheter som finnes.
Fredag, 7 september, 2018 - 13:55
Fredag i forrige uke lanserte Næringsforeningen i Tromsøregionen, i samarbeid med Tromsø kommune, en samhandlingsarena. Her fikk politikere, Tromsø kommunes administrasjon og næringslivet dele sine tanker rundt arenaen, og hvordan dens rolle vil være viktig for å nå målsetningen om 2000 nye private arbeidsplasser i Tromsøregionen innen 2022.
Tirsdag, 19 juni, 2018 - 10:20
Næringsforeningen i Tromsøregionen har satt seg et mål om 2000 nye private arbeidsplasser innen 2022. Vårt første tiltak er å etablere en samhandlingsarena der næringslivet og Tromsø kommune skal løse utfordringene vi har i dag.
Onsdag, 20 juni, 2018 - 11:14
Næringsforeningen i Tromsøregionen ønsker alle medlemmer velkommen til Årsmøte med påfølgende sommerfest sammen med Tromsø Sentrum 13. juni 2018 i nye Robukta Lodge. NB: Årsmøtepapirer oppdatert 06.06.2018.
Onsdag, 30 mai, 2018 - 16:51
Vi ser fram til å ønske våre to nye ansatte, Emilie E. Isaksen og Lars Bjørkli, velkommen til Næringsforeningen i Tromsøregionen. 
Fredag, 27 april, 2018 - 15:36
Det første steget på veien til 2000 nye private arbeidsplasser i Tromsøregionen innen 2022 ble tatt torsdagsmorgen. Over 100 personer fra ulike næringer og offentlig forvaltning var samlet på Scandic Ishavshotel for Mulighetskonferansen 2018. Her delte de deres tanker om hvordan målet kan nås.
Fredag, 20 april, 2018 - 08:52
Vi mener Tromsøregionen bør ha som mål å skape 2000 nye private arbeidsplasser innen 2022. Derfor inviterer vi næringslivet til å fortelle hvor de ser muligheter for vekst.
Tirsdag, 10 april, 2018 - 06:00
17. april arrangerer vi et seminar hvor vi setter fokus på digitalisering og går nærmere inn på hva det å digitalisere kan bety for bedriften.
Mandag, 19 mars, 2018 - 08:15
I januar flyttet FLOW inn i nye lokaler og tilbyr fast kontor eller tilgang til felles arbeidssoner som gir deg større fleksibilitet, eller mulighet til å ta en dag borte fra ditt vante miljø, få nye impulser og bli inspirert.
Fredag, 23 mars, 2018 - 11:16
Økonomilederforumet vårt har vært arrangert i mange år og er et populært møtested for de i underkant 20 medlemmene vi har, som nå åpner opp for å ta i mot flere.
Mandag, 29 januar, 2018 - 14:19
Som deltaker i Lederforumet vil du få faglig påfyll, inspirasjon og motivasjon til å utvikle din lederrolle. Du blir en del av et tverrfaglig nettverk der utgangspunktet for møtene er erfaringsutveksling og relasjonsbygging.
Mandag, 29 januar, 2018 - 15:11
Havbruksnæringen bidrar med betydelige verdier i Troms fylke. I 2015 kjøpte havbruksnæringen varer og tjenester for 5,4 milliarder kroner. Av disse innkjøpene gikk 2,3 milliarder kroner til bedrifter i Troms.
Fredag, 12 januar, 2018 - 06:00
Brasil, som tidligere ikke har tillatt reisende å importere varer med carnet, har nå snudd i saken. Så alle reisende som har behov for deklarere varer kan nå også gjøre det på reiser til Brasil.
Onsdag, 6 desember, 2017 - 11:12
Ringvirkningsanalysen - fiskeri for Troms Fylke 2017 er lansert og nedenfor kan du laste ned hele rapporten.
Mandag, 27 november, 2017 - 12:23
Vi ønsket å finne ut hvor mange milliarder kommunen tjener på fiskeri og havbruk og bestilte, sammen med Troms fylkeskommune, en ringvirkningsanalyse fra Nofima, som skulle finne nøyaktige tallene. I går lanserte vi analysen om fiskeri på årsmøtet til Fiskebåt Nord, som bl.a. viser at den fangstbaserte fiskerinæringen i Troms sysselsatte rundt 2.000 personer og bidro med 346 millioner kroner i skatt i 2015. Og at sjømaten vi fanger skaper betydelige ringvirkninger for fiskerihavna Tromsø og kystsamfunnene på yttersida. 
Fredag, 24 november, 2017 - 09:48
En ny undersøkelse om digitalisering, utført av Næringsforeningen i Tromsøregionen i samarbeid med IT-spesialisten Atea, avslører at 25 prosent av våre medlemsbedrifter ikke opplever at deres arbeidsplass har tatt tilstrekkelige grep for å imøtekomme EUs nye personvernforordning.
Fredag, 3 november, 2017 - 13:59
Nyhet
Trude Nilsen (39) er ansatt som ny direktør i Næringsforeningen i Tromsøregionen, hun begynner i stillingen 1. januar 2018. Trude vil bli Næringsforeningens ansikt og stemme utad,  og skal lede foreningens administrasjon som nå teller tre årsverk. Næringsforeningen representerer 850 bedrifter i Tromsøregionen og er den fjerde største næringsforeningen i Norge.
Tirsdag, 3 oktober, 2017 - 13:00